□本版撰文 信息時報記者 奚慧穎 通訊員 李志潔

買一套房，有一個家，本是件美事，但是，出入、停車、衛生，甚至是公共收益等，都有可能引發業主與物業的“碰撞”。針對物業管理中的諸多現實問題，“有事好商量”——廣州市政協民生實事協商平臺日前開展協商，穗港澳政協委員集思廣益，共破物業管理難題。

記者獲悉，《廣州市物業管理條例（草案）》將在今年12月由市人大進行第一次審議。為破解長期以來困擾住宅小區的業委會“成立難、決策難、換屆難”，《條例（草案）》擬創設物業管理委員會制度。針對小區公共收益不透明的疑惑，也將對物業項目公共收益的管理、公開、審計作出詳細規定。

問題1：

業委會成立難，業主投票少不積極

據統計，廣州市現有專業住宅小區物業服務管理項目3260個，其中全市住宅小區已成立業主組織976個，占比近三成。成立業委會，要由小區總戶數及總面積都超過半數的業主選舉產生。不過，很多小區在籌建業委會時，普遍面臨業主參與積極性不高、投票人少等問題，導致業委會成立難。

市政協委員劉興建議，由小區所在的街道辦事處、居委會負責指導和監督業委會的成立，嚴格審核業主委員會候選人的資格，避免利益集團或其代理人滲透進來，確保選出的業委會成員能代表廣大業主的利益。

而市政協常委、港澳臺僑外事委員會主任李瑜則提議，可以發揮黨建引領作用，落實黨員回社區報到的工作要求，引導和鼓勵社區黨員參與所在小區業委會的建設，可在業委會成員中設定一定的黨員比例，發揮黨員先鋒模范帶頭作用，促進基層治理工作。

解決方法：立法完善業委會設立及運作規范

廣州市司法局方面透露，制定《廣州市物業管理條例》是今年重點推進的立法項目，市人大將在今年12月進行第一次審議。立法要解決的重點問題之一是完善業委會的設立和運作規范。其中，為確保業委會委員候選人產生的公正性，《條例（草案）》從實體和程序兩個方面進行了規范。

首先，在實體上明確了業委會委員候選人的資格條件，包括要求具有較強的責任心、公信力和組織能力，不存在欠繳物業管理費、違法裝飾裝修等違法違規行為等等。其次，在程序上，業委會委員候選人名單在產生前要進行資格審查，產生后要向全體業主進行公示，公示期間有異議的，則由街鎮政府介入處理。

為了遏制小區業主表決時偽造選票和投票造假等問題的發生，廣州市住建部門頒布的《業主決策電子投票規則》明確規定，已建立電子投票數據庫的小區對公共事務進行表決時，必須采用電子投票方式。廣州市住建局方面透露，全市已完成1679個住宅小區數據入庫，87個小區已使用電子投票（投票率超過70%）。下一步將加快建立住宅小區數據庫。

問題2：

業委會存在亂作為、不作為現象

好不容易由業主選出來的業委會，業主又要罷免。今年8月底，在廣州某小區就發生了這樣一件事。業主們認為，商家進駐占用了小區原有的會所，侵占了業主的公共活動空間。業主代表倪先生還表示，業委會上任這幾年以來，小區整體的管理越來越差。

為什么會出現這種情況？有人提出，小區業主本就“眾口難調”，意見難以達成一致。而且業委會成員多為兼職，工作熱情難持久。大多數業委會成員對物業管理的業務常識、操作規程不熟悉，行使職權也不規范，也容易與業主產生嫌隙。

市政協澳門地區委員陶天權建議，要在法例的宣傳和普及上提升，提高社會認識。市政協委員劉興建議，可按照屬地管理的原則，在街道黨工委或社區黨委領導下設立“物業管理委員會”。

解決方法：建立物業管理委員會制度

市住建局方面介紹，下一步將在“廣州物業管理”微信公眾號中加入物業管理政策法規宣傳的內容，提高公眾對物業管理法律法規的認知?！稐l例（草案）》也規定了街道可以采取政府購買服務的方式，聘請專業機構和人員，對小區業主、業委會委員進行培訓。

關于委員提到的“建立物業管理委員會”，也體現在《條例（草案）》之中。該組織由街鎮政府牽頭，居委會、公安派出所、建設單位、物業服務企業以及業主代表廣泛參與，主要負責籌備成立業主大會、業委會換屆以及特定情形下組織業主表決，從體制機制上破解業主組織“成立難、決策難、換屆難”三難問題。

問題3：

物業服務質量“一言難盡”？