記者了解到，近年來，深圳市物業管理糾紛問題日益凸顯，信訪投訴居高不下（近三年投訴量為3210、3313和2611宗），物業糾紛呈現出訴求主體多元化、形式多樣化、內容復雜化以及矛盾易激化等特點。

    深圳新聞網11月24日訊（記者 張玲）改革開放以來，深圳率先從香港地區引入房地產開發及物業管理模式，誕生了全國第一個商品房住宅小區、第一個業主委員會和物業管理企業，出臺了全國首部地方性物業管理條例——《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》，并于2007年9月25日重新制定頒布《深圳經濟特區物業管理條例》。

    隨著社會的不斷發展進步，物業管理也進入了新時代，既迎來發展的新機遇，也面臨發展的新問題，如，國家“簡政放權”取消了對物業服務企業及從業人員的資質審批；《物權法》對物業管理模式的再定義，規定了自行管理、委托物業服務企業及其他管理人管理等多種方式；業主自我管理意識顯著增強，等等。為系統解決物業管理中出現的問題，亟需結合物業管理新形勢，對已實施十年的法規予以修訂和完善。

    物業糾紛投訴居高不下 業委會成立難問題突出

    記者了解到，近年來，深圳市物業管理糾紛問題日益凸顯，信訪投訴居高不下（近三年投訴量為3210、3313和2611宗），物業糾紛呈現出訴求主體多元化、形式多樣化、內容復雜化以及矛盾易激化等特點。

    具體體現在小區共有產權權屬不清；業主大會權利義務落實不到位，業主委員會成立難、運作難、換屆難、監督難等問題突出；政府職能定位不清晰、監管措施手段欠缺；市場機制難以發揮作用，物業服務陷入低價低質惡性循環，并導致部分小區設施設備因為沒有及時有效維護而提前老化，縮短了物業使用壽命，導致物業嚴重減值和縮水。

    明晰共有物業規定 回歸物管本質

    由于種種原因，物業小區業主共有部分權屬處于模糊狀態，不動產登記部門也難以對共有部分進行全面產權登記。

    從前期物業階段開始，部分物業公司從開發商手中承接并管理物業小區，通過出租車位（車庫）和架空層、經營配套設施和電梯廣告等謀取利益、經營公司運作，脫離了接受業主委托對物業共有部分進行管理維護的本質，引發業主與物業公司、開發商之間的沖突。明確業主共有物業范圍是實施物業管理的前提和基礎。

    結合《物權法》、最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》及《不動產登記操作規范（試行）》（國土資規〔2016〕6號）的規定，《條例》增設了第二章“物業管理區域及設施”，明確了共有物業的范圍、管理方式并對產權登記提出要求。同時，《條例》規定共有物業的收益歸全體業主所有，必須存入共有資金賬戶，由業主或業主大會根據物業服務的內容向物業公司支付物業服務費，努力從源頭上減少物業糾紛。

    建立業主大會備案制 明確市場主體地位

    現行《條例》中，由于業主大會不作組織登記，無法取得統一社會信用代碼，致使無法開設賬戶，業主共有資金只能通過物業公司賬戶收支，混淆不清。同時，業主大會、業委會有法定決策執行權但無法承擔法律責任，游離于政府監管之外。

    為解決業主自治組織缺位問題，在國家住房和城鄉建設部、國家發改委等部門的支持下，《條例》規定業主大會成立后由住建部門負責備案，取得統一社會信用代碼證書，業主大會可以憑代碼證到合作銀行開設業主共有資金賬戶，也可以委托物業服務企業開設業主共有資金共管賬戶，并設計了共有資金審計制度、資金使用公開制度等一系列配套制度，一方面確保業主共有資金安全，另一方面也促進業主自治組織規范運作。

    此外，根據《物權法》第八十一條規定，以及參照目前國內各兄弟省市的做法，《條例》明確物業管理準許“業主自行管理”或“委托其他人管理”；同時，降低業主大會和業主委員會的成立門檻，希望通過業主自主選擇、發揮市場競爭作用，提升物業管理企業的服務水平。

    順應物管實際 完善業主共有資金制度

    現行《條例》中，業主共有的資金僅涉及物業專項維修金，由于共有物業權屬不清、資金賬戶不分，導致業主共有收益使用管理不甚公開、透明，《條例》增加“業主共有資金管理”一章：